Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to często tańsza alternatywa tradycyjnych transakcji. Aby z niej skorzystać, po pierwsze należy uważnie śledzić komunikaty zamieszczane na stronie Krajowej Rady Komorniczej (komornik.pl) oraz w ogólnopolskiej prasie. Pierwszym krokiem jest znalezienie oferty w lokalizacji, która spełnia oczekiwania nabywcy. Poza źródłem internetowym i prasowym obwieszczenia w sprawie przetargów można znaleźć na tablicy ogłoszeń w sądzie rejonowym, do którego przynależy miejsce położenia danej nieruchomości. Informacji warto szukać także w urzędzie gminy, w której zaplanowano licytację.
Sprawdzenie mieszkania przed licytacją
Dla osób zainteresowanych nabyciem mieszkania w drodze licytacji komorniczej przewidziano termin, w którym można zobaczyć mieszkanie, sprawdzić jego stan techniczny oraz zapoznać się z dokumentacją. Dwa tygodnie poprzedzające dzień licytacji to „dni otwarte”, podczas których nieruchomości są udostępniane do zwiedzania potencjalnym nabywcom. W tym czasie można również zweryfikować w sądzie akta postępowania egzekucyjnego w sprawie danej działki, domu lub mieszkania, m.in. protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Szczegółowych informacji dotyczących przedmiotu licytacji, powinien udzielić także komornik prowadzący postępowanie bądź odpowiedni bank.
W protokole opisu i oszacowania wyszczególniane są:
- oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
- budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapisy objęte zajęciem;
- stwierdzone prawa i obciążenia;
- umowy ubezpieczenia;
- osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
- sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
- oszacowanie z podaniem jego podstaw;
- zgłoszone prawa do nieruchomości;
- pozostałe informacje istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.
W poszukiwaniu okazji cenowych, wielu zapomina o ryzyku, które ciąży na nieruchomościach z tzw. drugiej ręki. Aby wraz z zakupem nie przejąć na siebie zadłużenia poprzedniego właściciela czy np. wieloletniej umowy dzierżawy, należy dokładnie przeanalizować księgę wieczystą (zwłaszcza rozdziały III i IV) licytowanego mieszkania. Chociaż do obowiązków komornika należy poinformowanie uczestników przetargu o zobowiązaniach i obciążeniach zawartych w księdze wieczystej, lepiej wcześniej sprawdzić parametry nieruchomości w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste (www.ekw.ms.gov.pl). Warto również skorzystać z informacji udostępnianych przez właściwy organ sądowy (zakładając, że zostaną ujawnione przez sąd).
Licytacja mieszkania
Warunkiem dopuszczenia do udziału w licytacji jest wpłata rękojmi w wysokości 1/10 kwoty oszacowania. Swoich ofert nie mogą składać członkowie najbliższej rodziny dłużnika: małżonkowie, dzieci, rodzeństwo. Z udziału w licytacji wykluczony jest także sam właściciel licytowanej nieruchomości. Osobą licytującą nie może być także komornik lub inny urzędnik biorący udział w przygotowaniach do przetargu. Warto zwrócić uwagę na sytuację cudzoziemców. Zgodnie z polskim prawem, mogą oni przystąpić do licytacji pod warunkiem, że przedstawią formalne zezwolenie odpowiedniego organu podległego Ministerstwu Spraw Wewnętrznych i Administracji. Kryteriów dopuszczenia do składania ofert nie spełnią osoby, które nie wywiązały się z obowiązków licytanta podczas innego przetargu.
Ostateczny termin wpłaty rękojmi przez wszystkich zainteresowanych upływa w dniu poprzedzającym licytację. Oprócz dowodu wpłaty licytujący muszą przedstawić swój dowód tożsamości lub potwierdzone notarialnie pełnomocnictwo, jeśli nie występują we własnym imieniu. Do rozpoczęcia przetargu wystarczy jeden uczestnik. To idealna sytuacja dla kupującego, może on bowiem zaproponować najniższą dopuszczalną cenę – w przypadku pierwszej licytacji kwota ta wynosi 3/4 sumy oszacowania nieruchomości (2/3 dla drugiej licytacji).
Po pozytywnym rozstrzygnięciu przetargu i wydaniu przez sąd postanowienia o udzieleniu przybicia licytantowi, nabywca musi w ciągu kolejnych dwóch tygodni przelać środki na rachunek sądu. Ostateczna cena zostanie pomniejszona o wpłaconą wcześniej rękojmię. Jeśli nabywca nie zdoła zgromadzić wymaganej kwoty w wyznaczonym terminie, ma dwa wyjścia. Może wnioskować o przedłużenie okresu uregulowania przyjętego zobowiązania lub wycofać się z licytacji. Wybór drugiego wariantu jest równoznaczny z utratą rękojmi (po uprawomocnieniu wyników przetargu). Z kolei nowy termin wpłaty nie może być dłuży niż miesiąc.
Mieszkanie z licytacji komorniczej – dobra inwestycja
Coraz liczniejszą grupę inwestorów na rynku nieruchomości stanowią osoby biorące udział w licytacjach komorniczych, by następnie sprzedawać z zyskiem nabywane nieruchomości. Do ostatecznego kosztu zakupu licytujący powinni jednakże doliczyć środki na ewentualny remont – po rewitalizacji nieruchomości można jeszcze bardziej podnieść cenę.
Rozważając zakup w celach inwestycyjnych, warto przeanalizować dokładnie, jak kształtują się średnie ceny w wybranej lokalizacji. Najlepiej porównać szacowany koszt zakupu konkretnej nieruchomości oferowanej w przetargu, ze stawkami rynkowymi dla lokali o podobnych parametrach. Im większa różnica między tymi cenami, tym większe szanse na oczekiwany zysk z późniejszej sprzedaży. Informacje o przybliżonych cenach transakcyjnych w okolicy licytowanej nieruchomości można znaleźć m.in. w operacie szacunkowym. Do dokumentacji dołączane są często zdjęcia lokalu, które jeszcze przed jego obejrzeniem ułatwiają analizę czynników wpływających na cenę. Koszty remontu można oszacować po dokładniejszym sprawdzeniu stanu technicznego mieszkania.
Mieszkanie z lokatorami
Licytacja komornicza jest szczególnym przypadkiem transakcji na rynku nieruchomości. Wiąże się z silnymi emocjami po stronie dłużnika i jego rodziny, dlatego oprócz rozpatrzenia biznesowych aspektów inwestycji, w miarę możliwości potencjalny nabywca powinien zapoznać się z położeniem właściciela. Czy licytowane mieszkanie zamieszkują lokatorzy? Jeśli tak, nowy właściciel będzie musiał złożyć wniosek o eksmisję.
wszystkie artykuły
