Rekordowe wyniki aktywności deweloperów i sprzedaży mieszkań musiały w końcu odbić się na cenach mieszkań. Systematyczne wzrosty doprowadziły do tego, że aktualnie Indeks Cen Transakcyjnych znajduje się najwyżej od dokładnie 6 lat.
Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań na wynajem pochodzących z programu „Mieszkanie Plus”, Polacy nie przestają kupować nieruchomości. 859,84 pkt – najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance ma wartość najwyższą od sierpnia 2011 r. Ceny mieszkań w głównych ośrodkach miejskich wzrosły w ciągu roku o 3,4 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na dynamikę w ostatnich miesiącach, przez ostatnie pół roku stawki wzrosły o 5,7 proc.
Główny Urząd Statystyczny regularnie informuje o kolejnych rekordach w działalności deweloperów. W okresie styczeń-lipiec tego roku wystąpili oni o ponad 80 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, o prawie 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Imponują także wzrosty liczby rozpoczętych budów (28 proc. r/r) i lokali oddanych do użytkowania (10 proc. r/r). Tak wysoka aktywność firm jest pochodną zainteresowania ze strony kupujących.
We wszystkich najważniejszych miastach ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły – wynika z obliczeń Home Brokera. Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. Szokować może dynamika zmiany w Łodzi, ale trzeba pamiętać, że historycznie przeciętna cena metra kwadratowego w tym mieście cechuje się dużą zmiennością, a rok temu mediana ceny była wyjątkowo niska (poniżej 3,6 tys. zł za mkw.). Obecny odczyt porównywany jest do tej niskiej bazy. To nie jest jednak tak, że inwestorzy „rzucili się” na lokale w Łodzi i dlatego ceny wzrosły. Za taką tendencją stoi raczej zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, przeciętna cena transakcyjna rośnie. Nie znaczy to jednak, że rosną wyceny konkretnych lokali.
Drożej w wielu miastach
Mediana (to ona służy do wyliczeń) ceny metra kwadratowego wzrosła w większości miast, jedynymi dużymi miastami z obniżkami są; Białystok, Gdynia i Katowice. Poza wspomnianymi Gdańskiem i Łodzią, po stronie wzrostów warto zauważyć Poznań (+7,5 proc.), Kraków (+4,3 proc.), Warszawę (+3,5 proc.) i Wrocław (+1,6 proc.). To największe rynki w kraju i skala zmian podobna do średniej dla całości nie powinna dziwić.
Piąty miesiąc z rzędu w górę poszła przeciętna cena w Warszawie, na początku roku było to poniżej 7 tys. zł za mkw., aktualnie zaś wartość ta przekracza 7350 zł za mkw. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ostatnim roku ceny transakcyjne na stołecznym rynku pierwotnym najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Z kolei na rynku wtórnym jedyną dzielnicą, gdzie wzrost przekroczył 5 proc., była Praga Południe, za to na Ochocie i Włochach przeciętne stawki obniżyły się o ponad 6 proc. Aktywności kupujących sprzyja duże zróżnicowanie oferty, co dotyczy zarówno lokalizacji, jak i standardu oraz wielkości mieszkań.
Co stoi za wzrostami cen mieszkań w Polsce?
W ostatnich miesiącach mieszkania kupują zarówno osoby dysponujące gotówką, jak i ci, którzy posługują się kredytem bankowym. Jeśli chodzi o rynek kredytowy, to rośnie przeciętna kwota i liczba zobowiązań kredytowych. Tendencja wzrostowa stanowi efekt korzystnej sytuacji gospodarczej, w której przy niskich stopach procentowych spada bezrobocie, rosną pensje, a pracownicy czują się bezpieczniej na swoich stanowiskach. Są więc skłonni do podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Dotyczy to zarówno osób inwestujących w lokal pod wynajem, jak i tych, którzy kupują nieruchomość dla siebie.
Z obliczeń Open Finance wynika, że trzyosobowa rodzina o zarobkach w wysokości podwójnej średniej krajowej, chcąca dziś kupić mieszkanie, może pożyczyć na 30 lat około 480 tys. zł, co jest kwotą o ok. 70 tys. wyższą niż rok temu.
[nowa_strona]
Dokąd zmierzamy?
Sytuacja na rynku mieszkaniowym poprawia się już od ponad 4 lat. Początkowo o trendzie decydował rosnący popyt gotówkowy, ale od początku 2017 r. rośnie też popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten przez 7 miesięcy bieżącego roku wzrósł o około 16 proc. – wynika z szacunków BIK. Sytuacja wydaje się o tyle zaskakująca, że o kredyt jest trudniej. Banki wymagają przecież 20-proc. wkładu własnego, a marże kredytowe rosną. Dążenie to ułatwia dobra sytuacja na rynku pracy, która skutkuje rosnącymi wynagrodzeniami i poziomem zatrudnienia.
Eldorado trwa też dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych. To skutkuje niskim oprocentowaniem kredytów i lokat. Szczególnie dzięki słabej ofercie dla oszczędzających Polacy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy, znajdując ją na rynku mieszkań na wynajem. Póki co nie powinni obawiać się braku najemców, biorąc pod uwagę, jak wielu Ukraińców przyjechało do Polski w poszukiwaniu pracy i lepszego życia. Z szacunków Open Finance wynika, że zajmują przynajmniej 100-200 tys. mieszkań, a pamiętajmy, że w Polsce wynajmowanych jest oficjalnie ok. 650-700 tys. lokali.
Prezydent wpłynie na wzrost cen?
Dane Home Broker i Open Finance, ale też NBP czy REAS pokazują, że w takim otoczeniu ceny mieszkań rosną. Diagnoza jest prosta – popyt przewyższa podaż i to pomimo rekordowej aktywności deweloperów. Nie sposób ocenić, jak długo sytuacja ta będzie jeszcze trwała. Oprócz przytoczonych wyżej motorów wzrostu warto też zwrócić uwagę na inicjatywę, którą niedawno zgłosił prezydent.
Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. Paradoksalnie może on przynieść ulgę nie tylko kredytobiorcom walutowym, ale też doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania. Jak? Nowe prawo to dodatkowe koszty dla banków – nawet 3,2 mld zł rocznie. Podobnym obciążeniem był tzw. podatek bankowy, a wiązać można go ze spadkiem oprocentowania lokat o około 0,4-0,5 pkt. proc. To znowu zmotywowało wiele osób do zakupu mieszkania na wynajem, co pozwala dziś zarobić nawet ponad cztery razy więcej niż przeciętny bankowy depozyt. Problem w tym, że najświeższe dane NBP sugerują, iż kwota trafiająca na rynek mieszkaniowy, wraz ze spadkiem oprocentowania, zaczyna rosnąć w sposób wykładniczy.
Przykład? W 2012 r. oprocentowanie rocznych lokat było na poziomie około 4,5 proc., a do biur sprzedaży deweloperów z 7 miast trafiali nabywcy, którzy co kwartał wydawali około 1,5 mld zł na mieszkania. W 2014 r. oprocentowanie depozytów spadło do poziomu około 2,5 proc., a zakupy gotówkowe opiewały na około 2,1 mld zł kwartalnie. Spójrzmy jednak, co dzieje się dalej.
W 2016 r. oprocentowanie spadło już nieznacznie – do poziomu ok. 1,8 proc., a zakupy gotówkowe wzrosły do średniego poziomu prawie 3,5 mld zł kwartalnie. Zaskakujący był natomiast pierwszy kwartał br. Oprocentowanie na poziomie około 1,65 proc. okazało się na tyle nieatrakcyjne, że Polacy zanieśli do biur sprzedaży deweloperów aż 4,4 mld zł gotówki. Jeśli sytuacja będzie się dalej tak rozwijać, to nawet niewielki spadek oprocentowania może skutkować znacznym wzrostem popularności zakupów mieszkań na wynajem, a pokonanie bariery 6, 7 czy nawet 8 mld zł trafiających co kwartał na rynek wydaje się w świetle dostępnych dziś danych prawdopodobne.
Nie jest jednak tak, że przed rynkiem nie ma zagrożeń, które mogą doprowadzić do bolesnej korekty. Wielkimi krokami zbliża się koniec programu dopłat do kredytów. Lada moment na rynek zaczną trafiać też mieszkania budowane w ramach programu „Mieszkanie Plus”, a jeśli wierzyć zapowiedziom, to stawki czynszu mieszkań oferowanych w jego ramach mogą być nawet trzykrotnie niższe niż na rynku. To może doprowadzić do spadku popytu na mieszkania. Do tego z każdym dniem coraz bliższa staje się perspektywa podwyżek stóp procentowych, przez które kredyty mogą zdrożeć, a oprocentowanie lokat wzrosnąć, stając się znowu realną alternatywą dla inwestowania w mieszkania. Takie ruchy z łatwością mogą schłodzić rozgrzany rynek mieszkaniowy.
wszystkie artykuły
