Uwaga na niedozwolone klauzule i kary umowne

Strony umów deweloperskich, którymi są konsumenci, często nie zdają sobie sprawy, że postanowienia dotyczące kar umownych mogą być nieważne lub ich skuteczność ograniczona. Kary umowne są zastrzegane zarówno na rzecz dewelopera, jak i nabywcy, dlatego zanim zostanie zawarta umowa deweloperska warto sprawdzić, jakie postanowienia wiążą kupującego, a jakie pozostają bezskuteczne. Postaramy się przybliżyć podstawowe zasady zastrzegania kar umownych przy zakupie nieruchomości oraz wskazać, jakie z nich są obecnie uznawane za klauzule niedozwolone (abuzywne).

Kara umowna

W pierwszej kolejności należy określić, czym dokładnie jest kara umowna. Przyjmuje się, że ma ona funkcję odszkodowawczą na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. to stronom porozumienia pozostaje kwestia zastrzeżenia kary umownej oraz ustalenia jej wysokości. Należy jednak pamiętać, że taki zapis może zostać zastrzeżony tylko w zakresie zobowiązań niepieniężnych, co oznacza, że jeżeli świadczenie polega na zapłacie określonej kwoty, to na wypadek jego niespełnienia lub nienależytego wykonania, strony nie mogą zastrzec kary umownej (na tę okoliczność przepisy przewidują odsetki).

Pomimo dużego stopnia dyspozytywności stron, przyjmuje się, że wysokość kary nie powinna być rażąco wygórowana względem wartości kontraktu. W sytuacji, gdy tak jest, zobowiązany do jej zapłaty może żądać w sądzie jej miarkowania na podstawie art. 484 kodeksu cywilnego, czyli odpowiedniego jej obniżenia.

Brak możliwości wyłączenia kary umownej w umowie deweloperskiej

Warto zwrócić uwagę, że w umowie deweloperskiej klauzula kary umownej, obciążająca dewelopera na rzecz nabywcy, na wypadek opóźnienia w przeniesieniu prawa własności nieruchomości, jest obligatoryjna. Obowiązek ten wynika wprost z art. 29 ust. 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska).

Ponadto artykuł 22 ust. 1 pkt 13 ustawy deweloperskiej wskazuje na obowiązkową pozycję w postaci określenia wysokości odsetek i kar umownych dla obu stron. W praktyce zdarzało się, że deweloperzy wprowadzali klauzule wyłączające kary umowne. W powyższej kwestii wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy. Jak wynika z jednego z orzeczeń, z 10 sierpnia 2017 r. o sygn. I CSK 10/17, Sąd Najwyższy uznał, że klauzule wyłączające kary umowne w umowie deweloperskiej są niedozwolone. Podkreślił:

Znaczenie nacisku i ułatwień dowodowych, jakie stwarza zastrzeżenie kary umownej dla nabywcy na wypadek nieterminowego, nienależytego wykonania lub niewykonana podstawowego zobowiązania niepieniężnego przez dewelopera, jest nieporównywalne z ewentualnymi zagrożeniami, jakich nabywca unika przez to, że deweloper zrezygnuje z zastrzegania kar umownych dotyczących niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków niepieniężnych przez nabywcę.

Równe traktowanie stron

Jak wynika z raportów urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta (dalej: UOKiK), strony umowy deweloperskiej powinny być traktowane równo w przypadku ustalania zapisu kary umownej. Oznacza to, że kary umowne obciążające konsumenta należy określić proporcjonalnie do kar umownych zastosowanych wobec drugiej strony, a ponadto nie powinny być one wygórowane (choć oczywiście w stosunku do konsumenta te kary mogą nie być proporcjonalne, o ile stanowią na jego korzyść). Chodzi o taką sytuację, gdzie jedna ze stron jest obciążona z tytułu kary umownej w większym stopniu niż druga, pomimo że zapis dotyczy niewykonania takiego samego zobowiązania. Jako przykład UOKiK podaje, że niedozwolona dysproporcja może polegać na nałożeniu kary umownej lub odstępnego wyłącznie na konsumenta, przy jednoczesnym nieobciążaniu nią dewelopera, bądź zastrzeżeniu możliwości nałożenia kar umownych na obie strony umowy, ale z rażącym zróżnicowaniem jej wysokości, niższej dla budującego i wyższej dla konsumenta. W konkluzji UOKiK stwierdził, że takie postanowienie należy uznać za naruszające klauzulę generalną zawartą w art. 3851§ 1 k.c. oraz za niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 3853pkt 16 k.c. W przypadku, kiedy kary umowne w umowie deweloperskiej są nierówne lub obciążają tylko nabywcę będącego konsumentem, taka klauzula jest uznawana za niedozwoloną. Nie dotyczy to jednak postanowień, które zostały z konsumentem uzgodnione indywidualnie. Według art. 3851§ 3 k.c.: nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu — w szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W praktyce nabywca najczęściej nie ma rzeczywistego wpływu na treść umów deweloperskich, poza datą zawarcia. Należy podkreślić, że powyższe przepisy mają na celu ochronę konsumenta, zatem dopuszczalne jest ustanowienie kary umownej, która będzie nieproporcjonalna i nierówna, jeżeli obciąży w ten sposób dewelopera.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podkreśla znaczenie odpowiedniego wyważenia kar umownych. Zdaniem UOKiK określając wysokość takich obciążeń w przypadku zastrzeżenia ich przez deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, skutkujące rozwiązaniem umowy z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi konsument, lub odstępnego na wypadek odstąpienia nabywcy od umowy, punktem odniesienia jest cena mieszkania lub domu, sposób finansowania inwestycji oraz aktualną sytuację rynkową. tutaj opierając się na orzeczeniach sądowych UOKiK wskazuje, że kary umowne, których wysokość wynosi 5 proc. ceny nieruchomości i więcej, są rażąco wygórowane, albowiem nie znajdują uzasadnienia ekonomicznego i naruszają prawny interes konsumenta oraz dobre obyczaje.

Kara umowna z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności nieruchomości

Po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości. Jak już wcześniej informowaliśmy, w umowie deweloperskiej klauzula kary umownej na rzecz konsumenta, na wypadek opóźnienia w przeniesieniu prawa własności nieruchomości, jest obligatoryjna. taką karę nalicza się zazwyczaj za każdy dzień opóźnienia.

W praktyce często deweloperzy w przygotowywanych umowach ograniczają swoją odpowiedzialność z tytułu opóźnienia w przeniesieniu własności nieruchomości. Następuje to poprzez np. ustalenie w umowie deweloperskiej limitu wysokości kary umownej określonego kwotowo lub też w stosunku procentowym dokwoty jaką stanowi wartość nieruchomości, ponad który budujący nie ponosi odpowiedzialności.

Innym sposobem stosowanym przez deweloperów jest też ustalenie okresu, w którym nie muszą płacić za opóźnienie. W stosunku do konsumentów takie klauzule uznawane są za niedozwolone (abuzywne) na podstawie art. 3853pkt 2 k.c. Zgodnie ze wskazanym powyżej przepisem:

w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: (...) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Równowaga między interesami dewelopera i nabywcy

Kary umowne są i powinny być stosowane w umowach z deweloperem, co w niektórych przypadkach wynika wprost z obowiązków nałożonych przez ustawę deweloperską. Należy jednak pamiętać, że ich zadaniem jest ochrona interesów zarówno budującego, jak i konsumenta, zatem powinny być proporcjonalne i zrównoważone, przy tym konsumentowi przysługuje dodatkowa ochrona przewidziana przepisami kodeksu cywilnego o niedozwolonych postanowieniach umownych oraz przepisami, które zawiera ustawa deweloperska. Trzeba jednak podkreślić, że jak zawsze, najlepszym sposobem ochrony przed niekorzystnymi postanowieniami umownymi, np. w postaci kar umownych, jest dokładne czytanie treści umowy. 

Warto wiedzieć też, że nabywca już po odebraniu lokalu od dewelopera ma prawo, by wezwać go do usunięcia usterek budowlanych w ramach gwarancji, jeśli w lokalu stwierdzone zostały jakieś nieprawidłowości. Aby znalezione usterki zostały naprawione na koszt dewelopera, należy wystosować do niego pisemne wezwanie, wzór takiego wezwanie pobierzesz poniżej: