Idea cohousingu
Ideę cohousingu przedstawił w 1964 roku duński architekt Jan Gudmand-Hoyer i niesłusznie początkowo mylono ją z tzw. komunami. Cohousing to połączenie formuły autonomicznych, niezależnych mieszkań z zaletami mieszkania we wspólnocie. Przybiera on różne formy, ale w czystej formie mieszkańcy posiadają swoje własne, w pełni wyposażone domy, a oprócz tego korzystają z terenu wspólnego i integrującego mieszkańców obiektu lub części wspólnej budynku, w którym najczęściej funkcjonuje wspólna pralnia, siłownia, świetlica, gdzie odbywają się towarzyskie spotkania osiedlowe. Wielkość osiedla jest ograniczona do 15 – 30 gospodarstw domowych. Zasadą takiej wspólnoty jest partycypacja mieszkańców w procesie projektowania osady oraz później dzielenie odpowiedzialności za jej utrzymanie i eksploatację. Układ osiedla zachęca do przypadkowych interakcji pomiędzy sąsiadami, wzmacniając poczucie wspólnoty. Cohousing jest to więc sposób wspólnego mieszkania, budowania, organizacji życia bardzo zbliżony do wspólnoty mieszkaniowej ale zapewniający większe poczucie więzi z innymi oraz wpływ na podejmowane decyzje. W pewnym stopniu ruch ten stanowi reakcję na anonimowość mieszkania w blokach, czy nawet w domach jednorodzinnych, gdzie często trudno liczyć na bliższe kontakty z sąsiadami, opiekę nad dziećmi, oparcie w trudnościach itp. Cohousing przyjmuje często formę małego osiedla, w którym każda rodzina mieszka w osobnym domu lub osobnym segmencie szeregowca. Można też spotkać cohousingi składające się z osobnych mieszkań w jednym lub kilku domach. Czasami są to domy odnowione, odremontowane i przystosowane do tego celu. W internecie można znaleźć dość dużo informacji dotyczących cohousingów ich historii, zakładania, funkcjonowania itd. Cechą charakterystyczną jest zarządzanie cohousingiem wyłącznie przez mieszkańców. Cohousingiem nie zarządza wyspecjalizowana firma, czy pewna grupa osób. W podejmowanie decyzji, utrzymywanie wspólnej własności, rozwiązywanie problemów, ustalanie nowych zasad zaangażowani są wszyscy członkowie wspólnoty i przynajmniej ważniejsze decyzje muszą być podjęte na zasadzie jednomyślności, a nie tylko większością głosów. Oczywiście jest to czasami trudne, ale zwykle owocuje większym zaangażowaniem w realizację tych decyzji.
Zwykle cohousing zaczyna się od wyznaczenia sobie przez grupę ludzi wizji takiej wspólnoty. Grupa próbuje dokładnie określić cel swoich poszukiwań. Określają wspólne oczekiwania i potrzeby zarówno co do miejsca zamieszkania, wykorzystania wspólnej powierzchni, wzajemnych relacji i współpracy sąsiedzkiej. Ważne jest konkretne przedstawienie kierunku poszukiwań w „wizji wspólnoty”, aby nie skończyć z grupą osób, które mają zbyt rozbieżne pragnienia, by zrealizować choćby jedno z nich wspólnie. Dokładna „wizja wspólnoty” może ułatwić podjęcie decyzji o zaangażowaniu ludziom, którzy byliby zainteresowani tym, czym my, ale na przykład mieszkają na drugim końcu kraju. W przeszłości nierzadko cohousingi miały podteksty narodowościowe, ideologiczne czy religijne. Dziś w większości wypadków to po prostu szansa na tańsze i bezpieczniejsze mieszkanie oraz przyjaźń sąsiedzką.
Cohousing po polsku
W Polsce cohousing pojmowany jako wspólne budowanie nie jest zjawiskiem rzadkim. Można więc zaobserwować
zakup działki i budowę budynków mieszkalnych wspólnymi siłami przez kilka osób. Takie próby często podejmuje na przykład rodzeństwo z rodzinami na działkach przekazywanych im przez rodziców. Jednak dotychczas taka forma budownictwa była głównie domeną obszarów wiejskich. Teraz również w dużych miastach można spotkać coraz więcej osób zniechęconych sposobem prowadzenia inwestycji przez deweloperów i zarządzania budynkami przez spółdzielnie, którzy próbują budować ze znajomymi, a później wspólnie zarządzać nieruchomościami. Działając razem, można wynegocjować większe rabaty na zakup materiałów, można podzielić się obowiązkami w urzędach, czy podczas budowy. Podstawą takiego sposobu budowania jest wzajemne wspieranie się podczas inwestycji i później w ramach stosunków sąsiedzkich. Jest duża szansa, że cohousing w Polsce będzie się rozwijał, gdyż ludzie coraz częściej poszukują zabezpieczonych przed osobami trzecimi kameralnych osiedli, w których zamieszkują osoby im znane. Tymczasem według policji nic lepiej nie zabezpieczy przed włamywaczami niż zaprzyjaźniony sąsiad. Należy zwrócić uwagę, że w cohousingu nie ma rozbudowanej administracji, wiele prac jest wykonywanych we własnym zakresie, a zatem koszty budowy i utrzymania są dużo niższe niż w typowej spółdzielni mieszkaniowej. Wszystkie decyzje są podejmowane wspólnie, a ponieważ sąsiedzi dobierają się sami i są przyjaciółmi, rzadko dochodzi do nieporozumień, w przeciwieństwie do wspólnot mieszkaniowych, gdzie bardzo często dochodzi do konfliktów najczęściej na gruncie różnic pokoleniowych i zasobności portfela.
Jak budować razem
Nie ma żadnych przeszkód, aby kilka osób kupiło działkę na
współwłasność w określonych przez nich udziałach. Jeżeli następnie na działce postawiony zostanie budynek lub budynki, to będą one tak samo współwłasnością właścicieli działki. Jednak będzie to własność niepodzielna, tzn. żadnemu ze współwłaścicieli nie będzie przysługiwać wyłączne prawo do jakiejś części nieruchomości, np. mieszkania czy domu. Wręcz odwrotnie, każdy będzie miał prawo do całości nieruchomości, a wszystkie decyzje będą musiały być podejmowane wspólnie, począwszy od zgody na zameldowanie, a skończywszy na określeniu sposobu korzystania z poszczególnych pomieszczeń. Aby tych problemów uniknąć, konieczne jest wcześniejsze przemyślenie pod względem prawnym całego przedsięwzięcia. Wspólne budowanie może przybrać formę pojedynczych domów budowanych obok siebie i posiadających wspólne ogrodzenie i wydzielone wewnętrzne drogi dojazdowe lub też szeregówki. Wówczas najlepiej jeszcze przed kupnem dokonać podziału działki pod poszczególne domy lub wzdłuż planowanego przebiegu ścian działowych dzielących budynek, tak aby każdy z inwestorów sam nabył tę działkę, na której będzie stał jego dom lub segment. Natomiast działka, na której ma powstać droga dojazdowa czy parking, powinna być współwłasnością mieszkańców. Wspólne budowanie może przybrać też formę budowy mieszkań. Nie zawsze oferta mieszkań dostępna u deweloperów zaspokaja oczekiwania, nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby w kilka osób kupić działkę, opracować projekt budowlany i wybudować mały blok mieszkalny z mieszkaniami według własnych oczekiwań. Jednak aby każdy inwestor stał się właścicielem swojego mieszkania, po zakończeniu budowy trzeba uzyskać zaświadczenia o samodzielności lokali i dokonać zniesienia współwłasności. Można też przewidzieć w budynku kilka mieszkań więcej, które następnie można wynajmować i w ten sposób pokrywać koszty eksploatacji, a nawet czerpać zyski.Przy takim typie inwestycji trzeba się jednak liczyć z koniecznością wykonania indywidualnego projektu budowlanego. Można też do potrzeb cohousingu adaptować budynek lub budynki poprzemysłowe, tworząc lofty z ich niepowtarzalnym klimatem.
Osoby z mniejszym portfelem, których nie stać na budowę domów, a które pragną uciec od zgiełku miasta, mogą pomyśleć o adaptacji na budynek mieszkalny budynków popegierowskich czy budynków likwidowanych szkół wiejskich. Bardzo ciekawym i stosunkowo tanim rozwiązaniem na wspólne zamieszkanie jest kupno dużego wielopokoleniowego domu. Osoby chcące kupić dom decydują się głównie na domy małe 100–120 m kw., bo większy budynek nie jest im potrzebny, a ponadto z większym budynkiem wiążą się większe koszty utrzymania. Dlatego w ofertach pośredników znajdziemy wiele domów nawet 400-metrowych, wielopokoleniowych, budowanych w latach 70. i 80., których nikt nie chce kupić, bo po co komuś 400 m kw. (10–12 pokoi, dwa garaże i duża działka). Takie oferty sprzedaży wiszą u pośredników latami, a znajdują amatorów głównie wśród osób prowadzących działalność gospodarczą, które widzą w nich możliwość dostosowania części pomieszczeń do własnej działalności. Jednak taki dom to również oferta na cohousing, niejednokrotnie w dobrej lokalizacji blisko centrum miasta. Jak już wspomniałem, takie domy były budowane jako domy wielopokoleniowe. Zatem w zasadzie każdy poziom w tych domach to samodzielne mieszkanie z własną łazienką, kuchnią i trzema – czterema pokojami. Nierzadko każde z tych mieszkań ma oddzielne wejście lub łatwo je zapewnić, na przykład przez wspólną klatkę schodową. Ponieważ nie cieszą się one powodzeniem na rynku, ich ceny w przeliczeniu za metr są bardzo niskie i na pewno można je stosunkowo łatwo negocjować. Cena metra kwadratowego w takim dużym domu może wynosić mniej niż połowę ceny mieszkania w tej samej lokalizacji.
Forma prawna dla cohousingu
Przedmiotem są samodzielne lokale mieszkalne wyodrębnione prawnie w budynku, prawo polskie przewiduje automatycznie formę prawną dla takiego cohousingu. Jest nią wówczas wspólnota mieszkaniowa regulowana w ustawie o własności lokali z zarządem zebraniami właścicieli i określonymi procedurami podejmowania decyzji. W każdym innym wypadku te zasady współpracy nie są określone. Zatem gdy zbudujemy osiedle domów lub kupimy na współwłasność dom, prawo polskie nie przewiduje automatycznie powstania jakiejś formy prawnej, na jakiej nasz cohousing będzie mógł działać. Pod względem prawnym będziemy dla siebie tylko właścicielami sąsiednich nieruchomości, w żaden sposób nie powiązanymi prawnie, a dla organów administracji będziemy po prostu pojedynczymi właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. W takim wypadku, jeżeli chcemy, aby nasz cohousing nie miał jedynie charakteru towarzyskiego i aby umożliwiał współdziałanie, musimy przewidzieć dla niego jakąś formę prawną. Oczywistym rozwiązaniem, jakie nasuwa się w takim wypadku, jest stowarzyszenie, regulowane ustawą z dnia 7 kwietnia 1989 r. prawo o stowarzyszeniach. Zgodnie z tą ustawą stowarzyszenie jest dobrowolnym, samorządnym, trwałym zrzeszeniem o celach niezarobkowych. Stowarzyszenie samodzielnie określa swoje cele, programy działania i struktury organizacyjne oraz uchwala akty wewnętrzne dotyczące jego działalności. Stowarzyszenie podlega obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.Aby założyć stowarzyszenie, osoby w liczbie co najmniej piętnastu uchwalają statut stowarzyszenia i wybierają komitet założycielski.Statut stowarzyszenia określa w szczególności: nazwę, teren działania i siedzibę, cele i sposoby ich realizacji, sposób nabywania i utraty członkostwa, przyczyny utraty członkostwa oraz prawa i obowiązki członków, władze stowarzyszenia, tryb dokonywania ich wyboru, uzupełniania składu oraz ich kompetencje, sposób reprezentowania stowarzyszenia oraz zaciągania zobowiązań majątkowych, a także warunki ważności jego uchwał, sposób uzyskiwania środków finansowych oraz ustanawiania składek członkowskich, zasady dokonywania zmian statutu, sposób rozwiązania się stowarzyszenia. Najwyższą władzą stowarzyszenia jest walne zebranie członków. W sprawach, w których statut nie określa właściwości władz stowarzyszenia, podejmowanie uchwał należy do walnego zebrania członków.
Stowarzyszenie jest obowiązane posiadać zarząd i organ kontroli wewnętrznej. Komitet założycielski składa do sądu rejestrowego wniosek o rejestrację wraz ze statutem, listą założycieli, protokół z wyboru komitetu założycielskiego, a także informacje o adresie tymczasowej siedziby stowarzyszenia. Z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego stowarzyszenie uzyskuje osobowość prawną i może rozpocząć działalność. Postępowanie w sprawach o wpis stowarzyszenia do rejestru stowarzyszeń jest wolne od opłat sądowych. Majątek stowarzyszenia powstaje ze składek członkowskich, darowizn, spadków, zapisów, dochodów z własnej działalności, dochodów z majątku stowarzyszenia oraz z ofiarności publicznej. Stowarzyszenie może prowadzić działalność gospodarczą, według ogólnych zasad. Jednak dochód z działalności gospodarczej stowarzyszenia służy realizacji celów statutowych i nie może być przeznaczony do podziału między jego członków.
Podsumowanie
Idea cohousingu jest niewątpliwie warta propagowania, przyczynia się bowiem do tworzenia pozytywnych więzi sąsiedzkich i szerszych międzyludzkich. Umożliwia też wspólne zamieszkanie znajomych, przyjaciół, czy osób, które łączą wspólne przekonania zainteresowania czy pasje. Niewątpliwie olbrzymią zaletą cohousingu jest też możliwość dużo tańszego budowania własnych mieszkań czy domów lub też ich kupowania czy adaptacji budynków. Ze względów finansowych w przypadku chęci kupna mieszkania szczególną uwagę warto zwrócić na możliwość kupna jednego dużego domu wielopokoleniowego lub budynku poprzemysłowego, w którym można wydzielić mieszkania. W przypadku chęci budowy domów ze względów finansowych warto natomiast rozważyć możliwość budowy szeregówki, co na pewno zaoszczędzi dużo pieniędzy wydanych zarówno na kupno działki, jak i na materiały budowlane, a przy dobrym przemyśleniu projektu na pewno nie zmniejszy komfortu zamieszkania i umożliwi dostosowanie go do możliwości i przyzwyczajeń poszczególnych rodzin. Ponadto łatwiejsze też będzie ogrodzenie i utrzymanie bezpieczeństwa. Niejednokrotnie ludzie, którzy razem chcieliby wprowadzić w życie idee cohousingu, mają różną sytuację materialną i w związku z tym różne możliwości mieszkaniowe. Jednych z nich stać na dom, innych być może na większe mieszkanie. Nie wyklucza to jednak wspólnego budowania, gdyż nic nie stoi na przeszkodzie, aby cohousing miał formę mieszaną i składał się na przykład z dwóch domów jednorodzinnych i jednego domu z kilkoma mieszkaniami. Wszystko zależy od chęci i pomysłowości inwestorów. Należy też zwrócić uwagę, że cohousing może być również świetnym i tanim rozwiązaniem dla nieruchomości letniskowej, umożliwiającym wspólną budowę domków nad morzem, nad jeziorem czy w górach oraz wypoczynek i wspólne uprawianie sportów w gronie znajomych.
wszystkie artykuły
